Introducción a los impuestos de la propiedad en Texas
Los propietarios de Texas pagan miles de millones de dólares al año en impuestos a la propiedad. Texas no tiene un impuesto sobre la renta estatal, y los impuestos de la propiedad respaldan los servicios del gobierno local, como la policía, los departamentos de bomberos y las escuelas.
La cantidad de impuestos a la propiedad que paga está determinada por dos números:
Las autoridades locales establecen tanto el valor de la propiedad como las tasas impositivas de su propiedad. Las tasas de impuestos se pueden cambiar cada año, pero cualquier aumento grande debe ser aprobado por los votantes. El valor de su propiedad es establecido por el tasador del condado y puede ser impugnado presentando una protesta. El principal impulsor del valor de las propiedades en Texas es el mercado inmobiliario, que tiende a aumentar de valor con el tiempo.
Proceso de tasación del condado
La ley de Texas requiere que su propiedad sea tasada al valor de mercado a partir del 1 de enero por el asesor del condado. El valor de mercado es el precio al cual la propiedad se transferiría en el mercado abierto. Los tasadores del condado deben volver a evaluar todas las propiedades al menos una vez cada tres años, pero algunos lo hacen cada año. La mayoría de las oficinas de tasación del condado utilizan un enfoque de valoración masiva, que se basa en una metodología de valoración estándar y en datos del mercado inmobiliario para obtener un valor de mercado. Los condados deben cumplir con las Normas uniformes de práctica de valoración Profesional si se utiliza una valoración masiva. Estas valoraciones masivas son imperfectas y, frecuentemente, conducen a que se asignen valores incorrectos a muchas propiedades.
Hay dos métodos principales para valorar propiedades residenciales:
- El argumento de ventas compara su casa con otras casas en su área que se vendieron el año pasado. Cuando el mercado inmobiliario está prosperando, el argumento de venta a menudo no es muy útil.
- El argumento de equidad compara su casa con el valor del condado para TODAS las demás casas en su área, no solo las que se vendieron. Cuando el condado valora su casa de manera desigual, el error puede corregirse, lo que reduce su valor de mercado y, a menudo, sus impuestos adeudados.
Cada punto de datos que el condado utiliza para una propiedad determinada debe ajustarse para que sea comparable a otras propiedades similares. Hay 30-40 puntos de datos diferentes que se utilizan para comparar propiedades residenciales. Las mejoras estéticas, el paisajismo y los problemas de HVAC no están incluidos en la valoración fiscal de una propiedad.
Para las propiedades comerciales, los condados muchas veces utilizan un tercer enfoque…los ingresos. Este enfoque de valoración utiliza datos de ingresos y gastos para determinar el valor presente de la propiedad. Su objetivo es determinar lo que un inversor pagaría por una propiedad en función de su flujo de ingresos anticipado.
El cronograma de protestas de impuestos sobre la propiedad de Texas
Por ley, todos los tejanos tienen derecho a protestar por la valoración del condado cada año. El proceso comienza a principios de abril cuando los propietarios reciben el aviso de valor preliminar. Este valor es lo que el asesor del condado cree que vale su propiedad. En ese aviso, hay instrucciones sobre cómo protestar si cree que el valor es incorrecto.
Hay dos plazos críticos en el sistema de impuestos sobre la propiedad de Texas. (1) La fecha para presentar una protesta es alrededor del 15 de mayo, o 30 días después de que reciba su aviso preliminar de valor de avalúo. A diferencia de la presentación de su declaración de impuestos sobre la renta, que permite la presentación tardía, los plazos en el sistema de impuestos a la propiedad de Texas no son negociables. (2) La fecha para pagar su factura de impuestos sobre la propiedad es el 31 de enero, y hay fuertes multas por pagos atrasados, así que asegúrese de pagar a tiempo.
Comprender los valores de propiedad en Texas
¡Cada propiedad residencial tiene diez valores diferentes y todos son correctos! Cada valor se calcula de manera diferente y se utiliza para un propósito diferente. Los dos valores más importantes para los impuestos a la propiedad son el avalúo fiscal y el valor fiscal tasado. El avalúo fiscal (también llamado su valor de mercado) es lo que el condado cree que vale su casa. El valor fiscal tasado es el valor sobre el que paga impuestos y está influenciado por sus exenciones de impuestos a la propiedad. Si un valor de avalúo es mayor que el valor tasado, eso significa que sus exenciones lo están ayudando a pagar menos impuestos.
Por ley, la protesta se centra en reducir el valor de avalúo (o de mercado), NO el valor tasado. Pero en la mayoría de los casos, cuando reduce el valor de avalúo, también verá una reducción correspondiente en el valor tasado. La única excepción es cuando el mercado de bienes raíceses está prosperando y su valor ha aumentado en más de los límites de exención para los que ha sido aprobado.
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Reducción de los impuestos a la propiedad con exenciones
Una exención puede ayudar a eliminar una parte del valor de su propiedad de impuestos. Hay muchas exenciones diferentes, incluidas las exenciones de granjas, agricultura, mayores de 65 años y veteranos discapacitados y más. Estas exenciones se eliminan del valor de avalúo de su casa antes de calcular los impuestos.
La exención más común, la exención de vivienda familiar, reduce su impuesto a la propiedad de dos maneras:
Las exenciones no son parte del proceso de protesta, pero pueden reducir significativamente su carga de impuestos a la propiedad.
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Reducción de los impuestos sobre la propiedad mediante protestas
Todos los propietarios de Texas tienen derecho a protestar por el valor de avalúo preliminar proporcionado por el condado. Históricamente, en promedio, protestar puede reducir sus impuestos a la propiedad en un 3-5% dependiendo de los errores asociados con la valoración preliminar del condado. Hay dos formas de protestar por sus impuestos a la propiedad, contratando a una firma profesional para que lo represente y haciendo la protesta usted mismo.
Si elige protestar, estos son los pasos que debe seguir
- Presente la documentación ante el condado antes de la fecha de vencimiento de protesta para informar al condado que tiene la intención de protestar
- Adquiera datos no públicos y públicos de múltiples fuentes
- Ajuste los 30-40 puntos de datos para que su casa cumpla con el método de ventas y/o equidad para valorar su propiedad
- Asista a una audiencia informal (opcional)
- Asista a la audiencia formal y argumente su caso ante la junta de revisión de avalúos
- Negocie con evaluadores experimentados
Todo el proceso de protesta puede tomar de 3 a 4 meses y requiere de 8 a 15 horas de investigación y preparación de casos para tener éxito.
Al contratar a un profesional puede evitar el compromiso de tiempo que requiere protestar por sus impuestos por su cuenta. Los agentes fiscales con décadas de experiencia tienen relaciones con los tasadores del condado y, muchas veces, pueden negociar un valor más bajo. Este proceso que persigue un profesional de impuestos a menudo puede llevar más tiempo, pero es necesario para garantizar que el propietario no pague de más en sus impuestos.
Tasas impositivas de Texas
Las tasas impositivas, establecidas por las entidades fiscales locales, desempeñan un papel importante en el cálculo de la cantidad de impuestos que debe cada propietario. Las entidades fiscales como las escuelas, la policía y los departamentos de bomberos crean un presupuesto y adoptan una tasa de impuesto a la propiedad para respaldar ese presupuesto.
Cada entidad tributaria está obligada, por ley, a generar la misma cantidad de ingresos del año anterior si se aplicó la misma tasa a la misma cantidad de propiedades. Esto significa que las tasas impositivas pueden fluctuar hacia arriba o hacia abajo cada año dependiendo del valor total de mercado de las propiedades en la jurisdicción.
Al aumentar la tasa impositiva, las unidades impositivas deben obtener la aprobación de los votantes para los siguientes aumentos:
- Si el aumento para las ciudades y condados es superior al 3.5%
- Si el aumento para los gastos operativos de los hospitales, las unidades fiscales especiales y los distritos universitarios junior es superior al 8%
- Los cálculos de financiamiento del distrito escolar y la tasa impositiva de la deuda influyen en la tasa impositiva de aprobación de votantes para los distritos escolares.
En 2019, la Legislatura de Texas aprobó una legislación para ayudar a los tejanos a comprender mejor las tasas impositivas y proporcionar información y tasas impositivas oportunas. El sitio web de Transparencia de Impuestos a la Propiedad de Texas es un gran recurso para aprender sobre futuras audiencias públicas, presupuestos propuestos y tasas de impuestos, e información adicional.
Pagar su factura de impuestos a la propiedad
Las facturas tributarias se envían por correo en noviembre/diciembre y vencen el 31 de enero del año siguiente. Cada factura tributaria utilizará el valor de la propiedad, las tasas impositivas y cualquier exención en la propiedad para calcular el impuesto a la propiedad total adeudado para el año calendario.
Si usted es un propietario que eligió permitir que su compañía hipotecaria pague sus impuestos a la propiedad a través de una cuenta de depósito en garantía, su compañía hipotecaria pagará los impuestos a la propiedad. Cualquier escasez o exceso se incorporará a sus futuros pagos hipotecarios mensuales. Además, cada año su compañía hipotecaria estima la cantidad de impuestos a la propiedad necesarios para pagar su próxima factura de impuestos sobre la propiedad. Cuando su compañía hipotecaria estima que sus impuestos aumentarán el próximo año, el pago de su hipoteca aumentará, y viceversa.