¿Qué es una exención de impuestos a la propiedad?
Las exenciones permiten que los propietarios de bienes raíces en Texas ahorren dinero en impuestos a la propiedad. Las exenciones funcionan de dos maneras distintas. Pueden (A) eximir una parte del valor de los impuestos y (B) limitar cómo los impuestos a la propiedad pueden aumentar año tras año.
Aquí hay un ejemplo en el que se aplica la exención de vivienda de $100,000 en el cálculo:
El límite de exención para los aumentos de valor puede ser confuso. En Texas, el límite de exención de vivienda es un aumento del 10% y se aplica al valor tasado de su condado. Entonces, técnicamente, el condado puede aumentar el valor de mercado o de avalúo tan alto como lo permita, pero solo puede aumentar el valor tasado en el porcentaje de aumento que permita la exención que tiene. La mayoría de las veces, su valor tasado es el mismo que su valor de mercado/de avalúo. Cuando el mercado inmobiliario está en auge, el valor de mercado/ de avalúo puede exceder el valor tasado.
¿Cómo solicito una exención?
Solicitar exenciones puede ser fácil y muchos condados le permiten hacerlo en línea. Debido a que requiere información muy personal sobre usted, recomendamos que los propietarios presenten sus propias exenciones.
¿Qué tipos de exenciones están disponibles?
EXENCIÓN DE VIVIENDA
La exención más común es la exención de vivienda y solo puede aplicarse a la residencia principal donde reside.
§ A todos los propietarios de viviendas residenciales se les permite una exención de vivienda residencial de $100,000 del valor de su hogar para los impuestos escolares.
§ Si un condado recauda un impuesto especial para carreteras de granja a mercado o control de inundaciones, una vivienda residencial puede recibir una exención de $3,000 por este impuesto.
§ Cualquier unidad imponible, incluida una ciudad, condado, escuela o distrito especial, puede ofrecer una exención de hasta el 20 por ciento del valor de una vivienda. Pero, sin importar cuál sea el porcentaje, el monto de una exención opcional no puede ser inferior a $5,000.
§ Puede calificar para la vivienda de residencia heredada si es propietario heredero si heredó su residencia principal por testamento, transferencia en escritura de defunción o intestado, independientemente de si su propiedad está registrada en los registros del condado. Los propietarios herederos pueden acceder al 100% de la exención de vivienda y las protecciones fiscales relacionadas en su vivienda, incluso cuando hay copropietarios de la propiedad.
Así es como funcionan las dos partes de la exención de vivienda:
EXENCIÓN PARA MAYORES DE 65 AÑOS
Una exención para mayores de 65 años está disponible para los propietarios el año en que cumplen 65 años. Si un propietario tiene esta exención y fallece, su cónyuge (si tiene 55 años o más) puede continuar con la exención. Esta exención puede transferirse si se muda a un hogar diferente en Texas.
Los beneficios de exenciones para mayores de 65 años son los siguientes:
§ Las personas de 65 años o más o los propietarios residentes discapacitados califican para una exención de residencia de $10,000 para los impuestos escolares, además de la exención de $100,000 para todos los propietarios de viviendas. Si el propietario califica para la exención de $10,000 para propietarios de 65 años o más y la exención de $10,000 para propietarios discapacitados, el propietario debe elegir una u otra para los impuestos escolares. El propietario no puede recibir tanto la exención para mayores de 65 años como la exención por discapacidad.
§ Cualquier unidad imponible puede ofrecer un monto de exención adicional de al menos $3,000 para contribuyentes de 65 años o más y/o discapacitados.
§ Esta exención también limita (“a tope”) la cantidad de impuestos escolares que pagará cada año a la cantidad que pagó el primer o segundo año que calificó (el que sea menor). Este límite máximo de impuestos o congelación de impuestos se aplicará siempre que no se realicen mejoras en su vivienda.
Así es como funcionan las dos partes de la exención para mayores de 65 años:
EXENCIÓN PARA PERSONAS CON DISCAPACIDAD
Cualquier propietario que cumpla con los estándares de la Administración del Seguro Social para una discapacidad es elegible. Para recibir esta exención, una persona debe tener un impedimento físico o mental médicamente determinable que le impida participar en cualquier actividad lucrativa sustancial y se espera que el impedimento dure al menos 12 meses o resulte en la muerte. Una persona que recibe beneficios por discapacidad bajo el Programa Federal de Seguro de Vejez, Sobrevivientes e Incapacidad podría calificar. Si un propietario tiene esta exención y fallece, su cónyuge (si tiene 55 años o más) puede continuar con la exención.
Los beneficios de exención por discapacidad son los siguientes:
§ Los propietarios de residencias para discapacitados califican para una exención de $10,000 para los impuestos escolares, además de la exención de $100,000 para todos los propietarios de viviendas. Si el propietario califica para la exención para mayores de 65 años y la exención por discapacidad, el propietario debe elegir una u otra para los impuestos escolares. El propietario no puede recibir ambas exenciones.
§ Cualquier unidad imponible puede ofrecer un monto de exención adicional de al menos $3,000 para contribuyentes de 65 años o más y/o discapacitados.
§ Esta exención también limita la cantidad de impuestos escolares que pagará cada año a la cantidad que pagó el primer o segundo año que calificó (el que sea menor). Este límite máximo de impuestos o congelación de impuestos se aplicará a su vivienda a menos que agregue mejoras.
VETERANOS DISCAPACITADOS
Los veteranos con una calificación de discapacidad del 10% o más califican para esta exención. Puede aplicarse a cualquier propiedad y es transferible a un cónyuge sobreviviente. Debe ser residente de Texas, recibir una compensación por discapacidad del Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. por una discapacidad relacionada con el servicio y tener una calificación de discapacidad del 10% o ser
clasificado como una persona sin empleo del Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. ¡En Texas, un veterano con una calificación de discapacidad del 100% paga cero impuestos a la propiedad!
EXENCIONES DE RESIDENCIA HEREDADA
Puede calificar para la exención de residencia heredada si es propietario heredero si heredó su residencia principal por testamento, transferencia en escritura de defunción o intestado, independientemente de si su propiedad está registrada en los registros del condado. Los propietarios herederos pueden acceder al 100% de la exención y las protecciones fiscales relacionadas, incluso cuando hay copropietarios de la propiedad.
EXENCIONES PARA CÓNYUGES SOBREVIVIENTES DE SOCORRISTAS ASESINADOS EN EL CUMPLIMIENTO DE SU DEBER
Esta exención da derecho a un cónyuge sobreviviente de ciertos socorristas muertos o fatalmente heridos en el cumplimiento del deber a una exención total del impuesto a la propiedad en su residencia si el cónyuge sobreviviente no se ha vuelto a casar desde la muerte del socorrista. Esta exención se aplica independientemente de la fecha de la muerte del socorrista.
EXENCIONES AGRÍCOLAS Y DE MADERA
La exención agrícola, si se aprueba, aplica una metodología de valoración única a las parcelas de tierra. Esto significa que los propietarios de tierras agrícolas pueden calcular sus impuestos a la propiedad en función del valor agrícola productivo de la tierra, en lugar del valor de mercado de la tierra. En términos generales, su tierra debe tener más de 10 acres que se hayan utilizado para fines agrícolas durante 5 de los últimos 7 años. Esto incluye la ganadería, los cultivos, la apicultura y otras actividades agrícolas aprobadas.
EXENCIONES PARA DISPOSITIVOS DE ENERGÍA SOLAR Y EÓLICA
Esta exención elimina del impuesto a la propiedad la cantidad de valor de avalúo asociado con la instalación o construcción de un dispositivo de energía solar o eólica que es principalmente para la producción y distribución de energía para uso en el sitio, independientemente de si la persona es propietaria de la propiedad real en la que se instala o construye el dispositivo. Además, los condados deben utilizar el método de avalúo de costos para determinar el valor de mercado de las propiedades de energía solar que se utilizan con fines comerciales.
EXENCIONES TEMPORALES POR DESASTRE
Una propiedad calificada que ha sufrido daños de al menos un 15 por ciento por un desastre en un área de desastre declarada por el gobernador es elegible para una exención temporal de una parte del valor de avalúo de la propiedad. El propietario debe solicitar la exención temporal a más tardar 105 días después de que el gobernador declare un área de desastre. La propiedad debe haber sufrido daños físicos causados por el desastre e incluye:
§ bienes muebles tangibles utilizados para la producción de ingresos;
§ mejoras a bienes inmuebles
§ ciertas casas prefabricadas
EXENCIONES PARA ORGANIZACIONES BENÉFICAS Y EMPRESAS
La ley de Texas permite varias exenciones para organizaciones y empresas benéficas. Una organización debe cumplir con los requisitos con respecto a cómo está organizada, qué hace y cómo usa su propiedad. Están exentos los bienes inmuebles y muebles propiedad de organizaciones que se dedican principalmente a realizar funciones benéficas. Se requiere que una organización obtenga una nueva carta de determinación de la Oficina del Contralor cada cinco años después de que se otorgue la exención. Para implementar el proceso de determinación, la oficina del Contralor ha adoptado reglas y prescrito un formulario para solicitar una carta de determinación. La mayoría de estas exenciones tienen formularios de solicitud específicos que se pueden encontrar en el sitio web del Contralor de Texas.
Cómo las protestas y exenciones de impuestos a la propiedad trabajan juntas para reducir sus impuestos.
Por ley, la protesta se centra en el valor de avalúo (o de mercado), NO en el valor tasado que se crea después de que se aplican las exenciones. Así es como se establece el sistema de impuestos a la propiedad de Texas. En la mayoría de los años, el valor de avalúo = valor tasado, y la reducción del valor de avalúo en una protesta reduce su valor tasado, lo que le ahorra dinero. Cuando el valor de avalúo es mayor que el valor tasado, eso significa que los límites de exención ya están reduciendo el valor tasado. A veces, esa diferencia entre de avalúo y tasado significa que puede ser difícil (o imposible) reducir sus impuestos mediante una protesta. De cualquier manera, sigue siendo inteligente protestar para mantener los valores de mercado del condado bajo control. Además, obliga al condado a comenzar con un valor más bajo el próximo año cuando quieran aumentar su valor de mercado nuevamente. ¡Ah, y esto ayuda a sus vecinos que pueden no tener exenciones, así que asegúrese de protestar todos los años pase lo que pase!
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Perder y monitorear sus exenciones
Las exenciones se pueden perder por varias razones diferentes. Algunas de los más comunes incluyen:
§ Mudarse de su residencia principal
§ Cambios de título
§ La propiedad ya no se utiliza para fines agrícolas
Es importante que supervise sus exenciones, ya que el condado comete errores al eliminarlas. La ley estatal permite a los condados corregir errores de forma retroactiva hasta 2 años antes, por lo que debe monitorear estas exenciones de ahorro de impuestos cada año para asegurarse de que está ahorrando la mayor cantidad en sus impuestos a la propiedad.