Hay más de 4,700 entidades tributarias en Texas que evalúan los impuestos sobre la propiedad que luego se utilizan para financiar los servicios locales. El principal impulsor de los impuestos a la propiedad en Texas es el mercado de bienes raíces, que con el tiempo tiende a aumentar de valor. Las tasas de impuestos también pueden aumentar, pero muchas veces requieren la aprobación de los votantes.
La cantidad total de impuestos a la propiedad que debe un propietario se calcula utilizando esta fórmula:
Diferentes tipos de valores de impuestos sobre la propiedad
Hay muchos valores diferentes que puede tener su casa, un valor imponible, valor de mercado, valor de reemplazo, valor hipotecario, valor de capital fiscal, etc. Cada valor se calcula de manera diferente y se utiliza para diferentes propósitos.
AVALÚO FISCAL
La estimación razonable del condado del valor por el que se vendería su propiedad en el mercado abierto.
Esto no es lo mismo que el valor de mercado que un agente de bienes raíces podría usar para determinar dónde comprar o vender una casa, el cual considera las mejoras interiores, el paisajismo y otras estéticas que el condado no considera. Por lo tanto, es importante tener en cuenta que las autoridades fiscales calculan sus valores de mercado de manera muy diferente a como la mayoría de las personas valoran un hogar. Los condados examinan más de 40 puntos de datos diferentes y ponderan cada valor para obtener el valor de mercado/de avalúo. Este enfoque para determinar el valor muchas veces produce errores, y esto es especialmente cierto en los estados de no divulgación, como Texas, donde los condados no tienen acceso a los datos reales de las transacciones de mercado.
VALOR DE TASACIÓN PARA IMPUESTOS
Este valor se determina tomando el valor de avalúo fiscal y restando las exenciones. Este es el valor de su casa sobre el que realmente paga impuestos.
VALOR DE EQUIDAD FISCAL
Este valor se determina examinando los valores de avalúo del condado para TODAS las demás viviendas en su área.
VALOR DE VENTA PARA IMPUESTOS
El valor se determina observando los comparables de ventas y comparando su casa con otras casas en su área que se vendieron el año pasado.
VALORES Y PROTESTAR SUS IMPUESTOS SOBRE LA PROPIEDAD
Por ley, la protesta por los impuestos sobre la propiedad se centra en el valor de avalúo fiscal del condado, NO en el valor tasado que se crea después de que se establecen los valores de avalúo fiscal y se aplican las exenciones. Así es como se establece el sistema de impuestos a la propiedad de Texas. En la mayoría de los años, el valor de avalúo = valor tasado, y la reducción del valor de avalúo en una protesta reduce su valor tasado, lo que le ahorra dinero. Cuando el valor de avalúo es mayor que el valor tasado, eso significa que las exenciones están ayudando a mantener bajo el valor tasado. En estos casos, la reducción de su valor de avalúo POR DEBAJO de su valor tasado le ahorrará dinero. Al protestar cada año, mantiene los valores de avalúo del condado bajo control. Además, obliga al condado a comenzar con un valor más bajo el próximo año cuando quieran aumentar su valor de mercado nuevamente.
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Tasas de impuestos sobre la propiedad
Texas tiene el séptimo impuesto sobre la propiedad más alto de los Estados Unidos. Sin embargo, los impuestos a la propiedad no son administrados ni recaudados por el estado. En cambio, más de 4,700 entidades fiscales locales diferentes y sus funcionarios electos establecen las tasas locales de impuestos a la propiedad. Estos impuestos son la principal fuente de ingresos para los gobiernos locales, las escuelas, los sistemas de agua, las carreteras, las fuerzas del orden y otros servicios públicos. Después de que cada condado haya certificado el valor de cada propiedad, los valores se multiplican por las tasas impositivas locales. Las tasas impositivas se establecen en octubre de cada año y cualquier aumento significativo requiere la aprobación de los votantes.
CÓMO SE CALCULAN LAS FACTURAS DE IMPUESTOS
Múltiples unidades imponibles, como su distrito escolar, condado, proveedor de agua y la ciudad, gravan cada propiedad. La mayoría de los contribuyentes recibirán solo una factura del recaudador de impuestos del condado local que describa los impuestos adeudados a cada unidad imponible. Para los propietarios con una hipoteca, la factura de impuestos muchas veces se envía a su compañía hipotecaria, quien luego pagará su factura de impuestos sobre propiedad desde su cuenta de depósito en garantía.
CÓMO PUEDEN CAMBIAR LAS TASAS DE IMPUESTOS SOBRE LA PROPIEDAD
Por ley, las unidades imponibles deben celebrar audiencias públicas sobre los cambios en su presupuesto propuesto y las tasas impositivas para que el público esté informado. Cada unidad imponible está obligada, por ley, a generar la misma cantidad de ingresos del año anterior si se aplicó la misma tasa a la misma cantidad de propiedades. Esto significa que las tasas impositivas pueden fluctuar cada año a medida que el mercado inmobiliario sube (o baja).
La tasa de impuestos que requiere aprobación de los votantes: las unidades impositivas deben obtener la aprobación de los votantes antes de aumentar la tasa impositiva más allá de una cierta cantidad. La tasa máxima varía según el tipo de jurisdicción:
- Las ciudades y los condados pueden aumentar la tasa impositiva en un tres y medio por ciento para los gastos operativos.
- Los distritos universitarios junior, los distritos hospitalarios y las unidades impositivas especiales pueden aumentar sus tasas impositivas hasta el ocho por ciento para los gastos operativos.
- Los cálculos de financiamiento del distrito escolar y la tasa impositiva de la deuda influyen en la tasa impositiva de aprobación de votantes para los distritos escolares.
En 2019, la Legislatura de Texas aprobó una legislación para ayudar a los tejanos a comprender mejor las tasas de impuestos y proporcionar información y tasas de impuestos oportunas. El sitio web de Transparencia de Impuestos a la Propiedad de Texas es un gran recurso para descubrir futuras audiencias públicas, presupuestos propuestos y tasas de impuestos, e información adicional sobre su condado.
TASAS IMPOSITIVAS Y PROTESTA POR SUS IMPUESTOS A LA PROPIEDAD
Las autoridades fiscales locales establecen sus tasas de impuestos a la propiedad y no puede cambiarlas sin una votación pública. Es importante estar al tanto de cualquier próxima votación sobre la tasa de impuesto para votar en consecuencia y protestar por sus impuestos a la propiedad cada año. El tasador de su condado establece el valor de su propiedad cada año y puede protestar ese valor todos los años.